RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară : Terenuri extravilane arabile

Adresa Extravilan Gulia-nr cad 717, Extravilan Joita-nr cad 117,118,119

Proprietar SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA

Client SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L

Utilizator SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L.
Membru corporativ ANEVAR SC AM VERUS SRL
Nr. raport D15/ 31.05.2018

Mai 2018

RE: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L
Stimate Domn/ Stimata Doamna,

In urma solicitarii d-voastra, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus.

Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de piata, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul.

Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati – ANEVAR.

Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de piata a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

Nr. crt. Lot teren Localizare Nr. cad. Nr CF Suprafata (mp) Valoare(euro) Valoare(lei)
1 Teren extravilan arabil jud, Dambovita, Tartaresti, Gulia 717 Tarla 58 parcela 287/2/90 4.990 22.455 103.958
2 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 117 30107 10.001 45.005 208.353
3 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 118 33513 10.012 45.054 208.582
4 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 119 33383 2.800 12.600 58.333
Total 125.114 579.225

Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. Deasemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nicio responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca AM Verus nu are niciun interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nicio influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat.

Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare.

Cu stima,
SC AM VERUS SRL
ing. Mihai Dediu

Raport de Evaluare

Client: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L
Proprietar: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA
Adresa: Extravilan Gulia-nr cad 717, Extravilan Joita-nr cad 117,118,119
Utilizator desemnat: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L.
Tipul proprietatii: terenuri extravilane arabile
Nr. Inregistrare: D15/31.05.2018

HARTA

Nr. crt. Nr. cad. Suprafata (mp) Valoare(euro) Valoare(lei)
1 717 4.990 22.455 103.958
2 117 10.001 45.005 208.353
3 118 10.012 45.054 208.582
4 119 2.800 12.600 58.333
Total 125.114 579.225

Data inspectiei: 17.05.2018

Data evaluarii: 17.05.2018

Data redactarii raportului: 31.05.2018

I. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.1 Identificarea si competenta evaluatorului
S.C. AM VERUS S.R.L. membru corporativ ANEVAR nr legitimatie 0687.
Evaluator EPI Mihai Dediu, nr. Legitimatie 18347
Date de identificare:
Cod de Inregistrare fiscala 36203618
Registrul Comertului sub nr. J40/8299/2016
Sediul: Str Varnita, nr. 21, Sector 1, Bucuresti
Tel: 0722.163.102
E-mail: office@iverus.ro
Web site: www.iverus.ro

1.2 Identificarea clientului si a oricaror alti utilizatori desemnati
Client: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L
Sediul: Bucuresti, sector 2, Aleea Sucidava, Nr. 1-3
CUI: RO 7474516;
Nr inreg Reg Comertului : J40/5241/1995

Utilizator desemnat: Acest raport de evaluare ii este adresat SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA– în FALIMENT prin DASCAL INSOLVENCY S.P.R.L si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari.

1.3 Scopul evaluarii
Scopul evaluarii este valorificarea bunurilor debitoarei.

1.4 Identificarea activului supus evaluarii
Proprietate imobiliara – terenuri extravilane arabile.

1.5 Tipul valorii
Tipul valorii estimate este valoarea de piata asa cum este ea definita in Standardele de Evaluare a Bunurilor 2018 ANEVAR, SEV 100 Cadru general si anume: “Valoarea de piaţă este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a), la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”

1.6 Data evaluarii
Data evaluarii este 17.05.2018, data la care sunt valabile informatiile privind nivelul preturilor şi documentele furnizate de client si la care se consideră valabile ipotezele si ipotezele speciale luate în considerare precum şi valorile estimate de către evaluator.

Data redactarii raportului este 31.05.2018

1.7 Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii
Pasii parcursi in documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii au fost:
• Solicitarea documentelor privind bunul supus evaluarii
Inspectia proprietatii, a fost efectuata in data de 17.05.2018 de catre evaluator autorizat Mihai Dediu, ca reprezentant al SC AM Verus SRL La inspectie evaluatorul a fost insotit de un reprezentant al utilizatorului acestui raport.
La data inspectiei, au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata (identificare, starea fizica, istoric, verificarea corespendentei dintre starea faptica si documente, caracteristicile proprietatii).
Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate.
• Culegerea si analiza datelor de de piata

1.8 Natura si sursa informatiilor pe care sa va baza evaluarea
Informaţiile utilizate au fost:
• Situaţia juridică a proprietăţii imobiliare (extras CF, acte dobândire), schiţele şi suprafeţele construcţiilor şi ale amplasamentului;
• Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare şi alte informaţii puse la dispoziţie de reprezentantul proprietarului/solicitantului în cadrul inspecţiei.
• Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR – 2018;
• SEV 100 Cadrul general
• SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii
• SEV 102 Implementare
• SEV 103 Raportare
• SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
• SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea imprumutului
• GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
• GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului

• Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.);
• Baza de tranzacţii a evaluatorului site-uri imobiliare specializate :
• www.imobiliare.ro
• www.olx.ro
• www.romiro.ro

1.9 Ipoteze si ipoteze speciale
Vezi Anexa 1

1.10 Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare
Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al S.C. AM Verus S.R.L. cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.

Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nicio responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.

Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare.

Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.

1.11 Declararea conformitatii evaluarii cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR
Prin prezenta, în limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem niciun interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si niciun interes sau influenta legata de partile implicate.

Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania – ANEVAR.

Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea niciunei alte persoane în afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele de Evaluare a Bunurilor ANEVAR in vigoare.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ai Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania – ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul de etica al profesiei de evaluator autorizat. Firma SC AM Verus si membrii sai au incheiate asigurari de raspundere profesionala.

Evaluator Autorizat,
Ing. Mihai Dediu

II. REZENTAREA DATELOR

2.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descriere juridica.

Identificarea proprietatii imobiliare subiect terenuri extravilane arabile situat in Extravilan Gulia-nr cad 717, Extravilan Joita-nr cad 117,118,119

Conform actelor de proprietate, sunt patru terenuri extravilane arabile cu suprafata totala de 27.803 mp, impartite astfel
Nr. crt. Lot teren Localizare Nr. cad. Suprafata (mp)
1 Teren extravilan arabil jud, Dambovita, Tartaresti, Gulia 717 4.990
2 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 117 10.001
3 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 118 10.012
4 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 119 2.800
total mp 27.803
ha 2,8

Conform datelor obtinute la data inspectiei am constatat ca identificarea scriptica corespunde cu identificarea faptica.

Terenurile au fost identificat de evaluator in urma coordonatelor geografice in sistem de coordonate stereografic identificate in extrasul de carte funciara( nr cad 118 si 119), dar din pricina accesului dificil si a conditiilor meteorologice nefavorabile, nu s-a putut ajunge la o distanta mai mica de 300 de metri de teren, pentru nr cadastral 118 si 119. Pentru terenul cu nr cadastral 117 exista un drum de acces de exploatare si s-a putut ajunge pana la limita terenului. Pentru terenul cu nr cadastral 717 identificarea s-a facut cu aproximatie pe baza indicatiilor primite de la reprezentantul primariei Tartasesti.

Proprietar si situatia juridica Proprietar: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA, persoana juridica romana.

SAU

Proprietar: SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA, cetatean roman.

Este supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA asupra proprietatii descrisa mai sus, conform documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare (vezi Anexa 6)

Date privind dobandirea dreptului de proprietate:
Dreptul de proprietate a fost dobandit in baza urmatoarelor documente:
– Evaluatorul nu a avut la dispozitie actul de proprietate pentru terenurile 117,118 si 119.

Date privind intabularea, Sarcini:

Date privind documentatia urbanistica:
– Nu se cunosc.
2.2 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Date despre zona

Proprietatile ( terenurile extravilane) sunt amplasate in extravilanul localitatilor Gulia si Sabareni, localitati invecinate.

Zona este incadrata de arealul format de soselele: Bucuresti – Targoviste si DJ602.

Aceasta zona este in acest moment considerata o zona agricola, dar se cunoaste o expansiune rapida a proiectelor imobiliare si foarte multe parcele trec din extravilan in intravilan.

Strada / Accesul la proprietate Accesul la proprietati se face din drum de exploatare (drum de pamant).

Puncte de interes Proprietatile beneficiaza de invecinarea apropiata cu urmatoarele puncte de interes:
– Hanul Valsia

2.3 Teren

Suprafata terenurilor Documentele de proprietate descriu marimea terenurilor ca fiind de
Nr. crt. Lot teren Localizare Nr. cad. Suprafata (mp)
1 Teren extravilan arabil jud, Dambovita, Tartaresti, Gulia 717 4.990
2 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 117 10.001
3 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 118 10.012
4 Teren extravilan arabil Giurgiu, Joita 119 2.800

Geografia Relieful proprietatii este plat, iar forma acestuia este regulata.

Deschidere / Acces Terenul are deschidere la drum de exploatare de pamant.

Utilitati Retelele de curent electric si apa se gasesc in zona.

Limite Terenul nu este imprejmuit.
Urbanism / Restrictii Nu este cazul

Utilizarea proprietatii La momentul inspectiei terenul era cultivat si avea destinatie agricola

Clasa de fertilitate a terenului Potrivit legii 16/1994 (legea arendarii) se considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica in functie de sol pe bza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil, in 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte) pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau foarte slab înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) – terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) – terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene dedegradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) – terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic afectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) – terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în functie de gruparea parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare sivalorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza:

Categoria A
– terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare, grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de depozitare si valorificare sau gara.
Categoria B
– terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întretinute.
Categoria C
– terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara.
Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

In zona in care se afla terenurile evaluate predomina clasa II a terenurilor si categoría B.

2.4 Aspecte privind utilizarea

Utilizarea proprietatii la data inspectiei
La data inspectiei terenurileera cultivat cu cereale
Analiza celei mai bune utilizari
Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de evaluare in capitolele urmatoare ale lucrarii.

Cea mai buna utilizare – este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai buna utilizare este analizata uzual in una din urmatoarele situatii:
 cea mai buna utilizare a terenului liber
 cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa fie:
 permisibila legal
 posibila fizic
 fezabila financiar
 maxim productiva

Tinand seama de aceste considerente cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului liber cu destinatie agricola.

III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

3.1 Piata imobiliara. Generalitati
Piata terenurilor agricole in Romania, a cunoscut mai multe perioade de dezvoltare, astfel:
In perioada 1990 – 2000, odata cu retrocedarea terenurilor cu destinatie agricole s-au pus bazele exploatatiilor agricole individuale si, ulterior, o data cu libera circulatie a terenurilor, a celor colective. In aceasta perioada, valoarea terenurilor nu a cunoscut un nivel unitar, tranzactiile fiind realizat la nivel local, la preturi determinate de cele mai multe ori de elemente subiective; se poate spune ca in aceasta perioada nu a existat o piata propriu-zisa a terenurilor agricole.
Perioada care a urmat anului 2000 s-a caracterizat printr-un proces amplu de comercializare a terenurilor agricole si aparitia explotatiilor medii si mari, prin achizitionarea ( proces favorizat de pretul mic al terenului, urmare a unei perioade de la sfarsitul anilor ’90, de exploatare redusa a terenurilor arabile ) de terenuri si comasarea acestora.
In decursul perioadei 2000-2007, pretul tererenului in zona de vest a suferit transformari semnificative, suprafetele agricole mari 500-2000 ha fiind tranzactionate succesiv, in scop speculativ – daca in anul 2001 hectarul de teren se putea achizitiona cu preturi variind intre 200 si 600 DM, in anul 2007 odata cu intrarea Romaniei in Uniunea Europeana, pretul terenului a ajund sa graviteze in jurul valorii de 2000 EUR; se poate spune ca in aceasta perioada piata terenurilor agricole a inceput sa se contureze si sa se dezvolte.
Perioada 2007-2011, a cunoscut o crestere ridicata a numarului de tranzactii ( atat in scop speculativ, dar si catre cumparatorii finali ) a terenurilor agricole, valoarea de la inceputul perioadei fiind depasita in perioada imediat urmatoare, fapt favorizat atat de accesul la piata comuna a produselor rezultate, dar si de facilitatile conferite de statulul de membru, ajungand spre 3000 EUR/ha pentru exploatatiile agricole cu suprafete viabile din punct de vedere economic ( 500-2000 ha ). Elementele care au dus la cresterea preturilor au constat atat in facilitarea accesului la credite, dar si la aparitia investitorilor in agricultura, care au identificat un potential ridicat al terenurilor din zona de vesta a tarii.
Dupa anul 2008, odata cu aparitia crizei economice si cu scaderea gereralizata a preturilor la imobile, pe termen scurt, pretul la terenurile agricole a cunoscut o corectie negativa de cca. 10-15 % ( in jurul valorii de 2200-2600 eur/ha ), mult scazuta fata de pretul terenurilor cu destinatii neproductive ( terenuri pentru case sau dezvoltari comerciale ) ca a inregistrat corectii negative de 40-60%.
In prezent, piata terenurilor este in stagnare ; pe de-o parte exista cerere pentru terenurile cu suprafete mari ( peste 2000 ha ), provenind in special din partea investitorilor straini, iar de cealalta parte, exista o penurie de finantare in paralel cu o reticenta in a investi – in special din partea investitorilor mici si mijlocii. Daca in perioada 2008-2010, nu a existat o cerere efectiva pentru terenurile agricole, odata cu inceputul anului 2011, piata a cunoscut o tendinta de usoara de crestere provenind din cresterea cererii, in special din partea investitorilor straini cu capacitati financiare ridicate, care au vazut in terenurile agricole din Romania o oportunitate buna de investitie ( in primul rand datorita pretului mai scazut fata de terenurile similare din alte state ale Uniunii Europene ), in lipsa oportunitatilor de investitii in alte tipuri de imobile, care continua trendul regresiv inceput in anul 2008.
Pretul terenului cu destinatie agricole se situeaza in intervalul de 2.000 – 6.000 EUR/ha
Pentru a determina raportul cerere – oferta pe segmentul terenurilor agricole, trebuie sa dezagregam aceasta piata in functie de dimensiunea proprietatii:
Terenurile cu suprafete mici 1-10 ha – au valori cuprinse intre 2.000 EUR si 3.500 EUR, fiind tranzactionate in special la nivel local, intre cetateni din aceeasi localitate sau avand cumparator un investitor mic, cu un parc de utilaje agricole invechit.
Terenurile cu suprafete intre 10-200 ha – au valori cuprinse intre 3.000 si 4.500 eur/ha, fiind trazactionate in special catre investitori locali, cu o capacitate financiara redusa, cu un parc de utilaje agricole in dezvoltare.
Terenurile cu suprafete intre 200 – 700 ha, au valori cuprinse intre 3.500 si 4.500 eur/ha, in functie de gradul de comasare si calitate, fiind tranzactionate in special catre investitori medii, cu un parc de utilaje agricole imbunatatit, cu o capacitate financiara mai crescuta, suprafata de 500-700 ha fiind optima pentru a fi exploatata cu un numar redus de utilaje agricole moderne.
Terenurile cu suprafete intre 700-2000 ha, au valori cuprinse intre 4.000 si 5.000 eur/ha, in functie de gradul de comasare si calitate, fiind tranzactionate in special catre investitori cu un parc de utilaje agricole imbunatatit, cu o capacitate financiara peste medie.
Terenurile cu suprafete peste 2.000 ha au valori cuprinse intre 4.000 si 5.500 eur/ha, in functie de gradul de comasare ( in general peste 85%), fiind tranzactionate in special catre investitori cu o capacitate financiara ridicata, care pot sustine procesul tehnologic de cultivare, stocare si comercializare al produselor agricole. Pot exista valori de tranzactionare si peste acest nivelul, cu conditia tranzactionarii si a capacitatiilor de depozitare, cand valoarea finala va fi data nu de suma dintre cele doua componente ( teren agricol + baza agricola ), ci de valoarea adaugata acestora din exploatarea complementara ( valoarea de sinergie a componentelor ).
Intervalele de valori pe categoriile rezultate din dezagregarea pieteti, pot suferi modificari la nivel local, in fucntie de relatiile dintre vanzator si cumparator, dar si de nivelul de dezvoltare al zonei de amplasare : existenta unor exploatatii agricole mari sau in dezvoltare in zona/ vecinatate, calitatea terenului si/sau raportul cerer – oferta existent la momentul tranzactiei. Astfel, in functie de motivatiile participatilor la piata, de interesul acestora in realizarea tranzactiei sau de disponibilitatea financiara a cumparatorului, pretul de tranzatiei al unui teren arabil se poate situa cu 500-1000 euro peste nivelul estiat de evaluator din analiza de piata efectuata.

3.2 Analiza si previziunea ofertei

Redusa, raportat la zona.
Preturile pentru terenurile agricole in nordul judetului Giurgiu si sudul judetului Dambovita, zona Gulia/Sabareni se situeaza in intervalul40.000 – 50.000 euro/ha, preturile situate la limita inferioara a intervalului se inregistreaza pentru proprietatile cu clasa de calitate inferioara, cu suprafete mici (necomasate) si situate in zonele deluroase, la polul opus se clasifica terenurile cu caracteristici superioare, clasa de calitate I si II, cu un grad ridicat de productivitate si comasare.

In urma analizei pietei terenurilor agricole rezulta ca pretul terenurilor cu clasa de calitate I sau II este mai ridicat cu cca 900 euro/ha, fata de cele cu clasa de calitate inferioara (II-III) respectiv cca 1.700 euro/ha fata de cele cu clasa de calitate (III-IV).
3.3 Analiza si previziunea cererii
Medie, raportat la oferta existenta.

3.4 Echilibrul pietei
Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.

3.5 Riscul garantiei
Factori relevanti pentru estimarea, performantelor garanţiei:
– activitatea curenta si tendintele pietei relevante: piata specifica a proprietatii evaluate este in crestere, tendinta pietei fiind de stabilizare, numarul tranzactiilor fiind mediu; la data evaluarii piata este mediu activa.
– cererea anterioara, curenta si viitoare pentru tipul de proprietate imobiliara si pentru localizare: dupa anul 2008 cererea pentru proprietati similare a fost scazuta, incepand cu anul 2014 se inregistreaza un trend usor crescator; apreciem ca tendinta de crestere a pietei se va mentine.
– cerere potentiala sau probabila pentru alte utilizari: avand in vedere tipul proprietatii, utilizarea actuala, localizarea acesteia si caracteristicile fizice si economice, nu exista cerere pentru utilizari alternative, care sa conduca la cea mai buna utilizare.
– impactul oricaror evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii viitoare a garantiei pe perioada creditului: valoarea viitoare a garantiei poate fi influentata de factori economici, externi proprietatii, scaderea puterii de cumparare a participantilor la piata, scaderea cererii si a tranzactiilor pe piata imobiliara, precum si de modificari privind situatia juridica a acesteia;
– ipoteze speciale: daca au fost identificate in cuprinsul raportului, impactul asupra valorii garantiei a ipotezelor speciale.
– Lichiditatea proprietatii :
Foarte Scazuta 0 Scazuta 0 Medie 1 Ridicata 0

IV. EVALUAREA

4.1 Metodologia de evaluare Tehnicile de evaluare a terenului liber, utilizate in practica profesionala sunt: Abordarea prin piata:
• Metoda comparatiei directe
• Metoda comparatiei relative

Tehnici alternative :
• Extractia
• Alocarea

Abordarea prin venit:
• Metoda DCF
• Metoda reziduala
• Metoda capitalizarii rentei funciare
• Metoda parcelarii si dezvoltarii

In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica abordarea prin piata – metoda comparatiei directe.

Niciuna din celelate abordari/metode enumerate anterior nu s-a considerat oportun fi aplicata deoarece nu ar reflecta o estimare credibila a valorii de piata, datorita faptului ca piata specifica bunului de evaluat este inactiva cu perspective incerte de activare si datorita scopului prezentei evaluari de vanzare a bunului.

4.2 Abordarea prin piata – Metoda comparatiei directe
Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite spre vanzare.

Pentru aplicarea abordarii s-a utilizat metoda comparatiei directe. Metoda constă în analiza unor tranzacţii recente sau a unor preţuri de tranzactii sau de ofertă de bunuri similare / comparabile cu subiectul si aplicarea ajustarilor necesare aferente elementelor de comparaţie alese ca reprezentative.
Elementele de comparatie includ: tipul tranzactiei, drepturi de proprietate transmise, conditii de finantare, conditii de piata, localizare, suprafata, distanta fata de utilitati, regim economic, regim tehnic etc.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea ajustarilor este grila de piata care reprezinta un tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata iar pe celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie se alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru ajustare. În grila datelor de piaţa, au fost preluate, sintetizate şi utilizate toate informaţiile culese pentru comparaţie, care să justifice ajustările operate asupra preţului de vânzare/oferta al fiecărei proprietati similare comparabile.

In partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total ajustari exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzacţiilor/ofertelor fata de proprietatea evaluata si să selecteze valoarea finală. Comparabilele care necesita cele mai mici ajustari vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta si increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile/ofertele comparabile.

Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de imobile similare (terenuri) din zona studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare respectiv de tranzactii imobiliare (vezi Anexa 4).

Grila de piata este prezentata in ANEXA 5.
Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila A (are cea mai mica ajustare totala bruta).

Aplicand toate cele prezentate mai sus valoarea de piata a proprietatii estimata prin aceasta metoda este:

V. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
5.1 Analiza rezultatelor
Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a putea avea siguranţa ca datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica au condus la judecăţi corecte.
Datele utilizate sunt pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse considerate de încredere.
În analiza rezultatelor s-au avut în vedere faptul ca valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; valoarea este o comparare; tinandu-se cont de orientarea spre piaţă.

Pentru proprietatea imobiliara ce face obiectul prezentului raport s-au obtinut:

Abordarea prin piata

In procesul de analiza se cantareste semnificatia relativa, aplicabilitatea si argumentarea fiecarui rezultat al valorii si se bazeaza mai mult pe metoda cea mai adecvata cu natura proprietatii evaluate.
Decizia privind declararea valorii necesita o analiza atenta a logicii, critreriile fiind adecvarea, precizia si cantitarea informatiilor.

Din punct de vedere al adecvarii abordarea prin piata este cea mai potrivita pentru acest tip de proprietate, intrucat tendintele pe piata specifica este de tranzactionare si nu de inchiriere. Dovada fiind si numarul mai mare al informatiilor privind oferte de tranzactii de locuinte comparativ cu cele privind inchirieri. Precizia unei evaluari este apreciata de increderea in acuratetea informatiilor si a ajustarilor efectuate pentru fiecare comparabila analizata. Din prisma acestui criteriu tinand cont de numarul si marimea corectiilor aplicate precizia relativa asupra abordarilor ne indica de asemenea abordarea prin piata ca fiind cea mai precisa in cazul de fata. Atat adecvarea cat si precizia trebuie studiate in raport cu cantitatea informatiilor; chiar si informatiile precise si adecvate pot fi afectate de insuficienta cantitate.

5.2 Concluzia asupra valorii Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmare a analizelor, adecvarea abordarilor prezentate, principiul prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a proprietatii imobiliare supuse evaluarii este estimata prin abordarea prin piata – metoda comparatiilor directe la :

Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:
• Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;
• Valoarea opinata include constructia, terenurileatat cota exclusiva cat si cea indiviza;
• Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale;
• Valoarea este o estimare;
• Valoarea de piata estimata nu contine TVA
• Valoarea este subiectiva;
• Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

Anexa 1 – Ipoteze si ipoteze speciale
1. Ipoteze

– Nu s-a facut nicio investigatie si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nicio opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.
– Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperii.
– Nu s-au realizat estimari cu privire la starea structurala a imbunatatirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizatiile de constructie, neexistand nicio disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administratia locala.
– Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale.
– Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Toate informaţiile (inclusiv situaţiile financiare, estimări şi avize) obţinute de la părţi neangajate de către AM Verus se presupun a fi adevărate şi corecte. Nu ne asumam nicio responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client.
– Daca nu este precizat, se presupune că nu există abuzuri sau încălcări ale legii, care sa afecteze proprietatea evaluata.
– Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile, consimţămintele, licenţele sau reglementarile relevante la nivel naţional, oraşenesc, local sau privat, şi că toate autorizaţiile, permisele, certificatele, francisele şi aşa mai departe pot fi reînoite şi / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant;
– Evaluatorii, prin reglementarile profesionale cărora se supune, nu au calitatea juridică de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate şi nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent în prezenta lucrare, ca ipoteză de lucru.
– Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza.
– Nu s-a efectuat nicio investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nicio asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, niciun fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.
– Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate.
– Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client respectiv in scopul mentionat in raportul de fata.
– Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nicio legatura cu valoarea de asigurare.
– Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
– Nicio parte a acestui raport nu poate fi reprodusa sub nicio formă fără acordul prealabil al evaluatorului, şi nici nu poate fi distribuita în raport prin publicitate, relatii publice, stiri, de vânzare sau de alte mijloace media. Dreptul de autor al raportului este reţinută de SC AM Verus SRL şi se aplică chiar daca este numit un evaluator sau nu.
– Evaluatorii, prin natura muncii sale, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.
– In cazul în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe plan investitional, chiar si personal, fiduciar sau corporativ, şi are orice nelamurire în ceea ce priveşte conţinutul material al acestui raport, se recomandă contactarea evaluatorului.
– Evaluatorul nu isi asuma nicio responsabilitate pentru orice eveniment, condiţie sau circumstante care pot sa afectează valoarea proprietatii, ce pot aparea ulterior, fie datei de evaluare mentionata în acest raport, fie datei inspectiei, oricare ar fi ordinea.
– Calitatea managementului proprietatii are un efect direct asupra viabilitatii economice şi valorii de piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate responsabil si competenta manageriala. Orice variaţie de la aceasta ipoteza ar putea avea un impact semnificativ asupra estimarilor de valoare rezultate.
– Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economiei actuale la nivel naţional şi local, fara a exclude niciun element şi fara a face previziuni cu privire la efectele de creştere sau scadere brusca, în condiţiile economice locale. Nu putem şi nu garantam că estimarile vor fi atinse, insa acestea au fost întocmite pe baza informaţiilor obţinute în cursul acestui studiu, şi sunt destinate să ţină seama de experienţa investitorilor.
– Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare, făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi simplificare, cele mai multe cifrele prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare, pasibile de mici erori de rotunjire, în anumite cazuri.
– Evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în acelaşi timp o ştiinţă şi o artă. Deşi această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicaţii de valoare, decizia finala a valorii este subiectivă şi poate fi influenţată de experienţa anterioară a evaluatorului şi de alţi factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport.
– Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu uşurinţă, fără nicio restricţie nejustificată, cu excepţia cazurilor in care este altfel specificat.
– Chiar daca toate informaţiile conţinute în acest raport sunt considerat a fi corecte, acestea se pot schimba. Nicio parte a continutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de orice fel.
– Nu s-au făcut verificări in ceea ce priveste probleme legate de buget, de sarcini şi monitorizari ale constructiei. În acest domeniu, ne-am bazat, inca o data, pe informaţiile furnizate de către proprietar / dezvoltator.
– Evaluatorii nu isi asuma nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate.
– Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară.
– Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.
– Desigur ca proprietarul respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.
– Evaluatorul nu are niciun interes prezent sau de viitor în legatură cu proprietatea evaluată sau cu parţile interesate în tranzacţie;

2. Ipoteze speciale

Anexa 2 – Fotografii
117 117

117 117

117 117

717 717

717 717

Anexa 3- Harta Localizare

Anexa 4- Comparabile utilizate

Comparabile tranzactionare terenuri
Comparabila A
Link: https://www.romimo.ro/imobiliare/Terenuri/Teren-extravilan/Dambovita/Tartasesti/anunt-4670455.html?pgsource=publi24.ro

Comparabila B
Link: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-langa-padurea-cereanca-gulia-ID4Siam.html#668c702937

Comparabila C
Link:https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-ID4yeL6.html#668c702937

Anexa 5 – Grila de Comparatii

Descriere comparabile

Anexa 6 – Documente