RAPORT EVALUARE BUNURI MOBILE- SC ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA

Uncategorized by

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România (A.N.E.V.A.R.)

Nr. Raport si data (Nr./zz.ll.aaaa) D 18/13.06.2018
RAPORT DE EVALUARE
BUNURI MOBILE

OBIECTUL EVALUĂRII:
AUTOTURISM BMW 323 – B-41-LAW
AFLATE IN PROPRIETATEA ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA

Solicitant evaluare : ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA
CUI: 7474516

Evaluator EPI, EBM:

Nicoleta Ungureanu,
Membru titular ANEVAR
Legitimatie nr. 18021

Iunie 2018
Acest raport de evaluare este confidential si este valabil numai pentru scopul mentionat; nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru un scop declarat, fie pentru oricare alt scop.

Iunie 2018

ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA
RE: activ mobil – AUTOTURISM BMW 323

Stimate domn,

In urma solicitarii d-voastra din data de 21.05.2018, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru activul mentionat mai sus, aflat in proprietatea ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA. Pentru intocmirea prezentului raport, ce se bazeaza pe standardele ANEVAR in vigoare, am avut ca baza atat informatiile furnizate de vanzator cat si date furnizate de piata de sector. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si in conformitate, imi rezerv dreptul de a rectifica raportul.
Acest raport a fost intocmit de catre un evaluator titular calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR in vigoare.

Luand in calcul bazele subliniate mai sus si dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de piata a activelor mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

Bun mobil evaluat Valoare evaluata Lei Valoare evaluata Eur
Autoturism BMW323 9,100 1,950

TOTAL 9,100 1,950

Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si ipotezelor expuse. De asemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certific ca Nicoleta Ungureanu nu are nici un interes direct cu privire la activele mobile care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat.

Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare.

Cu stima,
Nicoleta Ungureanu


CUPRINS

1. SINTEZA EVALUARII 5
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII 7
2.1. TIPUL DE RAPORT 7
2.2.2. PROPRIETAR 7
2.3. SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUÃRII 7
2.4. IDENTIFICAREA BUNULUI MOBIL DE EVALUAT 7
2.5. IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI 7
2.6. TIPUL VALORII 7
2.7. DATA EVALUARII SI RAPORTARII VALORII 8
2.8. DATA INSPECŢIEI 8
2.9. MONEDA RAPORTULUI 8
2.11. SURSA INFORMATIILOR 8
2.12. IPOTEZELE SI IPOTEZELE SPECIALE: 9
3. PREZENTAREA DATELOR 10
3.1. SITUATIA JURIDICA A DREPTULUI DE PROPRIETATE 10
3.2. CLASIFICAREA SI DESCRIEREA M.E.I. 10
3.3 MACROIDENTIFICAREA 11
3.4. MICROIDENTIFICAREA 13
4. ANALIZA PIETEI MOBILIARE 15
4.1. PIATA ROMANEASCA 15
4.2. ANALIZA SI PREVIZIUNEA CERERII 16
4.3. ANALIZA SI PREVIZIUNEA OFERTEI COMPETITIVE 17
4.4. ECHILIBRUL PIETEI 17
5. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE 18
5.1.1. ABORDAREA PRIN PIATA 19
5.1.2. ABORDAREA PRIN VENIT 24
5.1.3. ABORDAREA PRIN COST 26
6. PREZENTAREA VALORILOR OPINIA EVALUATORULUI 32
7. ANEXE 33

DECLARAREA CONFORMITĂŢII EVALUĂRII CU
STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR 2018

Prin prezenta, subsemnata Nicoleta Ungureanu declar ca raportul de evaluare a fost intocmit in conformitate cu cerintele etice si profesionale continute de codul etic al profesiei de evaluator autorizat si cu standardele de evaluare in vigoare.
Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizati din România (A.N.E.V.A.R.).
Raportul de evaluare a fost realizat în conformitate cu cerinţele „Codului etic al profesiei de evaluator”.

13.06.2018
Evaluator ANEVAR
Nicoleta Ungureanu

1. SINTEZA EVALUARII

• Solicitant evaluare : ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA – in faliment, cu sediul social in Bucuresti, Aleea Sucidava nr. 1-3, Sector 2
• Proprietar: ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA – in faliment, cu sediul social in Bucuresti, Aleea Sucidava nr. 1-3, Sector 2.
• Intocmit de : evaluator ANEVAR – Nicoleta Ungureanu ;
• Utilizator unic al raportului de valuare : ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA si Lichidator DASCAL INSOLVENCY SPRL, cu sediul social in Bdul. Lucian Blaga nr. 4, et. 8, Sector 3, membru corporativ acreditat ANEVAR, autorizatia nr. 0687
• Obiectul de evaluat : AUTOTURISM BMW 323
• Categoria de bun mobil evaluat : bun specializat, utilizat in transportul persoanelor. Sunt active cu piata lichida, in general, avand unele specificicatii ce vor fi detaliate in cadrul raportului.
• Adresa unde se afla bunurile mobile evaluate: la punctul de lucru din Bucuresti a ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA din Bucuresti, Aleea Sucidava nr. 1-3, Sector 2.
• Inspectia bunurilor : in data de 21.05.2018, impreuna cu un reprezentant al ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA am efectuat inspectia bunului, aflat la punctul de lucru din Bucuresti, Aleea Sucidava nr. 1-3, Sector 2. Inspectia s-a rezumat la constatarile vizibile nu si la partile ascunse ce se constituie in vicii ascunse. Considerand etapa inspectarii indeplinita am procedat la intocmirea raportului de evaluare.
• Amploarea investigatiei: informatii obtinute de la vanzatorii de active similare; inspectarea bunului mobil in vederea obtinerii de informatii referitoare la functionarea acestuia. Studierea pietei interne si europene privind preturile de oferta ale bunurilor similare. Discutii cu operatorul acesteia privitor la defectiuni, reparatii, puncte slabe ale bunurilor mobile.

CONSTATARI IN URMA INSPECTIEI ACTIVELOR :

Autoturismul BMW 323, avand nr. de inmatriculare B-41-LAW, este un bun achizitionat in 2000 (fabricatie 1998) si este la primul proprietar. Este un autoturism care are o stare buna din punct de vedere a intretinerii, dar a suferit o avarie (fata dreapta) si are nevoie de reparatii. Din discuţiile cu proprietarul, am aflat faptul că autoturismul se află în stare buna de functionare si ca nu au fost facute reparatii capitale pana la data inspectiei.
Tipul valorii : Valoarea de piata. Acest tip al valorii nu se traduce prin valorificarea imediata a activului.
• Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
• Scopul evaluarii : evaluarea in vederea stabilirii valorii de piata a bunului pentru o eventualitate tranzactie.
• Data evaluării si raportarii valorii: 13.06.2018. Data intocmirii 13.06.2018.
• Curs valutar de referintă BNR la data evaluării : 4.6587 LEI / EUR.
• VALORILE DE PIATA ESTIMATE NU INCLUD TVA.
• Valoarea rezultata in urma abordarilor utilizate este:
• Abordarea prin piata:

Bun mobil evaluat Valoare evaluata Lei Valoare evaluata Eur
Autoturism BMW323 9,100 1,950

TOTAL 9,100 1,950

• Sursa informatiilor care a stat la baza evaluarii : informatii de piata privind cotatiile de vanzare pe piata interna; informatii rezultate in urma inspectarii activelor; BNR; standarde ANEVAR 2018 – SEV 220 ; clientul ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA;
• Abordarile in evaluare sunt fundamentate pe principiile economice ale pretului de echilibru, anticiparii beneficiilor sau substitutiei.
• Metodologia aplicata este conforma cu standardele ANEVAR in vigoare ce includ SEV 100, SEV 101, SEV 102, SEV 103, SEV 220, SEV300, SEV400, ghidul GME 620.
• Evaluatorul are competentele necesare in estimarea valorii bunurilor mobilee ( MEI ) avand specializarea EPI si EBM.
• Raportul de evaluare exprima punctul de vedere al pietei asupra valorii unui activ in urma aplicarii principiilor manifestate la momentul solicitarii opiniei. Evaluatorul constata, identifica comportamentele tipice pietei pe segmentul analizat si exprima sub forma de valoare nivelul cuantificabil in unitati monetare al unei proprietati/activ.
• Este interzisa utilizarea acestui raport in alte scopuri decat cel pentru care a fost intocmit si anume in vederea vanzarii.
• Valoarea a fost exprimată tinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale si aprecierile exprimate în prezentul raport si este valabilă în conditiile economice si juridice mentionate în raport.
• Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru un bun sau serviciu, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definitie a valorii.

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1. TIPUL DE RAPORT
• Raport de evaluare explicit. Acest raport trateaza valoarea proprietatii functie de conditiile actuale ale pietei bunurilor mobilee, cat si segmentului caruia este destinat.
2.2.1. CLIENTUL SOLICITANT SI DESTINATARUL LUCRÃRII
• ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA – in faliment, cu sediul social in Bucuresti, Str. Panait Istrati, Nr. 86, Sector 1
2.2.2. PROPRIETAR
• ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA – in faliment, cu sediul social in Bucuresti, Str. Panait Istrati, Nr. 86, Sector 1.
2.3. SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUÃRII
• Scopul evaluarii: evaluarea in vederea stabilirii valorii de piata a bunului pentru o eventualitate tranzactie.

2.4. IDENTIFICAREA BUNURILOR MOBILE DE EVALUAT
• AUTOTURISM BMW 323.
2.5. IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI

S.C. AM VERUS SRL Bucuresti are drept obiect de activitate consultanta in probleme de management, analiza financiara si dezvoltare. De la infiintare si pâna in prezent, activitatea societatii s-a concretizat in principal, in elaborarea de rapoarte de evaluare, studii de fezabilitate, studii de analiza economico financiara.

Sediu social: Bucuresti, Str. Varnita, nr. 21, Sector 1
Telefon: 0722163102
E-mail: office@iverus.ro
Registrul Comertului sub nr. : J40/8299/2016
Cod de inregistrare fiscala: 36203618
2.6. TIPUL VALORII

• “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile implicate au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
• „Chiria de piata – suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi inchiriata, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.”
• Metodologia aplicata este conforma cu Standardelor de Evaluare ANEVAR in vigoare, aprobate pentru anul 2018.

SEV 100 – Cadrul general;
SEV 101 – Termeni de referinta ai evaluarii ;
SEV 102 – Implementare;
SEV 103 – Raportarea evaluării;
SEV 220 – Masini, Echipamente si Instalatii;
SEV 300 – Evaluări pentru raportarea financiară
SEV 400 – Verificarea evaluării
GME 620 – Evaluarea masinilor, echipamentelor si instalatiilor.
2.7. DATA EVALUARII SI RAPORTARII VALORII
– Data de referinta : 13.06.2018.
– Curs valutar de referinţă BNR la data evaluării: 4.6587 LEI / EURO
– Toate estimările şi ipotezele considerate în acest raport sunt valabile la data evaluarii.
2.8. DATA INSPECŢIEI
• Inspectia bunurilor : in data de 21.05.2018, impreuna cu un reprezentant al ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA am efectuat inspectia bunului, aflat la punctul de lucru din Bucuresti, Aleea Sucidava nr. 1-3, Sector 2. Inspectia s-a rezumat la constatarile vizibile nu si la partile ascunse ce se constituie in vicii ascunse. Considerand etapa inspectarii indeplinita am procedat la intocmirea raportului de evaluare.
• 2.9. MONEDA RAPORTULUI
• Conform solicitarii destinatarului, opinia finala a evaluarii va fi prezentata in LEI si EURO.
Având in vedere ca metodele utilizate conduc, partial, la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea/conversia in valuta este 4.6587 lei/EURO.

2.10. MODALITATI DE PLATA
• Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita, cash si integral in ipoteza unei tranzactii, fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing etc.).

2.11. SURSA INFORMATIILOR
– Sursa informatiilor: au fost contactati vanzatori de AUTOTURISM BMW 323 din Romania in calitate de cumparator interesat obtinand o oferta reala la momentul analizei.
– Documentele legate de bunurile evaluate au fost furnizate de catre client, ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA.
– Site-uri web ca suport media pentru informatii unde exista intentia obiectiva de vanzare de bunuri mobile similare.
– Curs BNR.
– Standardele ANEVAR 2018 ce cuprind Standardele de Evaluare ANEVAR 2018, aprobate pentru anul 2018.
– Anexa la ordinul 14/2011 cu privire la uzura.
– Cotatiile de pret ale autoturismului BMW 323 care au fost utilizate pentru estimarea valorii de piata cea mai probabil a proprietatii in conditiile expunerii la vanzare.
– Documentele legate de proprietate au fost furnizate de catre client, ROMEDIL 95 CONSTRUCT SA
– Site-uri web ca suport media pt informatii: www.autovit.ro; www.bmw.ro; www.adevarul.ro;

2.12. IPOTEZELE SI IPOTEZELE SPECIALE:

Ipoteze:
• In lipsa tranzactiilor consumate pot fi utilizate si oferte de vanzari in conformitate cu standardele ANEVAR 2018.
• Evaluarea se bazeaza pe intentiile de tranzactionare ale autoturismului BMW 323.
• Culegerea si selectarea ofertelor/intentiilor de vanzare s-a realizat cu ajutorul internetului.
• Statusul juridic actual al bunurilor mobile nu influenteaza estimarea valorii de piata chiar daca bunul va fi vandut prin licitatie sau alte variante de ofertare in vederea vanzarii. Tipul valorii estimat este valoarea de piata.
• Valoarea recomandata este conditionata de starea tehnica a unor bunuri mobile similare preluate din spatiul public disponibil oricarui alt utilizator sau potential utilizator. S-a presupus in urma discutiilor telefonici cu proprietarii (tehnica interviului) ca starea tehnica a acestora este similara subiectului. Conform Editiei ”Evaluarea masinilor si echipamentelor” de American Society of Appraisers, la cap. Abordarea prin comparatia vanzarilor „… in general, nu este necesara o inspectarea a fiecarei comparabile. Acest lucru ar fi imposibil…”
• Evaluatorul nu atesta si nici nu confirma starea tehnica a AUTOTURISM BMW 323, deoarece verificarea situatiei tehnice nu este de competenta evaluatorului si nu ii va angaja raspunderea. Evaluatorul poate sa confirme ca autoturismul, la data inspectiei, a fost pornita pentru a vedea nr. de km si era functional.
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind dreptul de proprietate; au fost luate ca atare din documentele prezentate. In temeiul Standardelor ANEVAR 2018, GME 520, .. ‘verificarea situatiei juridice nu este de competenta evaluatorului si nu ii va angaja raspunderea.’
• Nivelul negocierii in momentul tranzactiei este de -10%. Negocierea poate fi mai mare functie de motivatia vanzarii. Pretul de oferta nu este egal cu cel de tranzactionare decat in cazuri distincte. In aceasta afirmatie nu intra tranzactiile subiective bazate pe motivatii diferite ale vanzarii si cumpararii. In temeiul Standardelor ANEVAR 2018, SEV 100 – Cadrul general, „Conceptul de valoare de piata presupune un pret negociat pe o piata deschisa si concurentiala unde participantii actioneaza in mod liber”.
• Se estimeaza valoarea prin metoda comparatiei de piata, deoarece exista date de piata suficiente privind vanzari recente ale altor autoturisme BMW 323.
• Prezentul raport de evaluare nu este o garantie a valorii obtenabile prin vanzare desi evaluatorul a depus toate diligentele pentru estimarea cat mai corecta si probabila a valorilor estimate. Valoarea este un punct de referinta in cazul unei vanzari, iar pretul este suma de bani ceruta, oferita sau platita pentru un activ. In conformitate cu SEV Cadrul general / 2018 art. 6 “pretul platit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuita activului de catre alte persoane”.

Ipoteze speciale :
• Nu sunt.
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. SITUATIA JURIDICA A DREPTULUI DE PROPRIETATE
– Lista actelor care mentioneaza dreptul de proprietate :
– Certificat de inmatriculare B-41-LAW;

3.2. CLASIFICAREA SI DESCRIEREA M.E.I.

Sunt definite în Glosarul IVS 2018, maşini, echipamente şi instalaţii astfel:
,,O categorie de active corporale care:
• sunt deţinute în vederea utilizării pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor sau pentru a fi folosite în scopuri administrative;
• şi se preconizează a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp”.
MEI reprezintă active corporale, altele decât proprietatea imobiliară, care au ca scop generarea de venituri pentru proprietarul acestora.
Clasificarea
Maşini (maşină individuală sau un grup de maşini) sunt active utilizate pentru un proces specific în activitatea de exploatare a entităţii.
O categorie importantă a bunurilor mobile o reprezintă maşinile, echipamentele şi instalaţiile (în continuare fiind utilizat acronimul MEI), la care se referă prezentul ghid. MEI au caracteristici specifice care le diferenţiază de bunurile imobile, caracteristici care pot afecta atât abordările în evaluare, cât şi raportarea valorii. Cea mai importantă caracteristică ce diferenţiază MEI de bunurile imobile este mobilitatea. O altă caracteristică specifică a MEI, care le diferenţiază de bunurile imobile este deprecierea lor mai rapidă. Acest lucru poate fi cauzat de o durată de viaţă fizică mai mică decât cea a construcţiilor (cu efect asupra deprecierii fizice), de progresul rapid al tehnicii (cu efect asupra deprecierii funcţionale) sau de fluctuaţia cererii pentru produsele întreprinderii (cu efect asupra deprecierii economice).
Categoriile uzuale de maşini, echipamente şi instalaţii sunt:
– utilajele de producţie;
– mijloacele de transport;
– echipamentele de manipulare;
– echipamentele auxiliare;
– echipamentele de laborator şi de încercări;
– mobilierul de birou, accesoriile şi birotica;
– echipamentele de calcul;
– uneltele, dispozitivele, instrumentele de măsură şi control;
– instalaţiile sau unităţile de procesare.
Clasificarea unui bun mobil ca maşină, echipament sau instalaţie se face în baza raţionamentului profesional, pornind de la înţelegerea funcţionalităţii şi a destinaţiei bunurilor respectiv.
Catalogul privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, aprobat prin H.G. nr. 2139/2004, se foloseşte de către agenţii economici, de către persoanele juridice fără scop patrimonial, precum şi de către instituţiile publice pentru determinarea în mod unitar a amortizării fiscale a capitalului imobilizat în active corporale.
Catalogul clasifică mijloacele fixe amortizabile în trei grupe principale şi anume:
Grupa 1 – Construcţii;
Grupa 2 – Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale şi plantaţii;
Grupa 3 – Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecţie a valorilor umane şi materiale şi alte active corporale. Maşinile, echipamentele şi instalaţiile se regăsesc în grupele 2 şi 3 din Catalog.
Totuşi aceste două grupe cuprind şi alte categorii de bunuri în afara MEI, cum ar fi animalele (clasa 2.4.1) sau plantaţiile (clasa 2.4.2.).
Conform HG nr. 2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea şi duratele normale de funcţionare a mijloacelor fixe, MEI sunt incluse în următoarele grupe şi subgrupe:
Grupa 2. Instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale
2.1 Echipamente tehnologice (maşini, utilaje şi instalaţii de lucru)
2.2 Aparate şi instalaţii de măsurare, control şi reglare
2.3 Mijloace de transport
2.4 Animale
2.5 Alte instalaţii tehnice, mijloace de transport, animale neregăsite în grupa 2.

3.3 MACROIDENTIFICAREA

Evidenţiază rolul tehnico-funcţional şi economic al categoriilor de MEI, ce contribuie la capacitatea proiectată a întreprinderii, reţinând pentru evaluare analiza procesului tehnologic, în scopul identificării echipamentelor conducătoare.
Macroidentificarea este importantă pentru sesizarea și anticiparea riscurilor, pe lângă celelalte aspecte uzuale pentru orice scop al evaluări.
Scăderea cererii de produse pe piață, coroborat cu capacitatea limitată de adaptare la noile cerințe sau de reconversie a mijloacelor de transport, deși luate în calcul la momentul evaluării, trebuie precizate ca riscuri viitoare, astfel încât investitorii să fie conștienți că, pe lângă deprecierea fizică, se vor adăuga deprecieri funcționale și externe semnificative.

Loviti din plin de criza financiara, producatorii de autoturisme, au inceput sa simta in ultimele luni, o usoara dezmortire a pietei. Cu costuri in crestere si preturi reduse, au fost mai avantajati cei care au vandut de pe stoc, chiar daca nu au oferit cele mai noi modele.

3.4. MICROIDENTIFICAREA

Este un proces de identificare a caracteristicilor individuale ale MEI, prin evidenţierea specificaţiilor tehnice ale acestora. De primă importanţă în microidentificare sunt, după caz: marca de fabrică, codul modelului, seria, tipul de energie/acţionare folosit şi dimensiunile.

Pentru :

Categorie Autoturism

Tip BMW
Model 323
An fabricatie 1998
Numar de inmatriculare B-41-LAW
Norma de poluare EU 3
Serie sasiu WBAAM31000JE91883
Numar usi 5
Masa proprie 1485
Masa maxima autorizata 1910
Capacitate cilindrica 2494
Putere maxima 125 Kw
Combustibil benzina
Capacitate rezervor 63
Culoare Bleu met.

Identificare tehnica – conform informatiilor primite de la proprietar / acte / constatari documentare.

Toate detaliile privind caracteristicile tehnice si tehnologice ale bunului mobil in cauza sunt surprinse in cartea tehnica a acestuia.

Starea tehnica (conform informatiilor primite de la proprietar) – corespunzatoare functionarii in conditiile de siguranta si precizie impuse de cartea tehnica a bunului si de instructiunile de utilizare.

Identificare functionala – conform informatiilor furnizate de catre reprezentantul proprietarului.

Bunul mobil a fost regasit la data inspectiei ca fiind functional, starea tehnica fiind buna, fiind evaluat in aceasta stare.

Date operationale si istorice – conform informatiilor primite de la proprietar

• Cheltuieli de intretinere si reparatii – conform specificatiilor tehnice si tehnologice si inregistrarilor specifice din cartea tehnica;
• Cosum energie si combustibil – la nivelul dat in cartea tehnica;
• Programul de intretinere si reparatii – conform specificatiilor tehnice si tehnologice;
• Standarde de securitate si mediu – conform specificatiilor tehnice si tehnologice si normelor impuse de organismele in domeniu;
• Echipamente de control a poluarii – conform specificatiilor tehnice si tehnologice si normelor impuse de organismele in domeniu;

Incidente – conform informatiilor primite de la reprezentantul proprietarului

• Accidente – da;
• Evenimente cu efect depreciativ mai accentuat decat cel uzual – da;
• Inlocuire de componente si reparatii – Piesele sunt cele originale recomandate şi agreate de producator, conform programului de intretinere si reparatii curente;

ATENTIE! Subiectul a suferit o avarie pe partea dreapta-fata si are nevoie de reparatii aripa dreapta, capota-partea dreapta, farul drept si bara-fata dreapta si evaluare a fost efectuata in aceste conditii.

Intretinere si service – conform instructiunilor producatorului si executate de proprietar

• Frecventa verificarilor –verificari periodice conform carnetului de service.

4. ANALIZA PIETEI MOBILIARE
4.1. PIATA ROMANEASCA
Cel mai bun an din istoria BMW Group în România

2017 s-a dovedit a fi cel mai bun an din istoria BMW Group în România în ceea ce priveşte numărul de autovehicule livrate. Cu un total de 2.932 automobile BMW şi MINI şi 268 de motociclete, performanţa este peste recordul stabilit în 2007, cu un total de 2.922 de automobile livrate.

„Avem o dezvoltare constantă şi stabilă. Este remarcabilă deschiderea partenerilor locali, care cred în mărcile noastre şi investesc constant. Am început, în acelaşi timp, cea mai puternică ofensivă de produse din istoria BMW Group. La nivel local investim în dezvoltarea de produse şi servicii care să susţină portofoliul de modele. Suntem, în acelaşi timp, marca numărul 1 în ceea ce priveşte electromobilitatea în România – 1 din 3 automobile electrificate vândute în 2017 aparţine BMW Group, BMW i3 este cel mai vândut model electric de pe piaţă, iar noi suntem preocupaţi activ să dezvoltăm piaţa de automobile electrice, inclusiv cu dezvoltarea de staţii noi de încărcare”, explică Wolfgang Schulz, director general BMW Group România. Cu 2.616 livrări în 2017, BMW a atins a treia performanţă din istoria mărcii în România, cu o scădere uşoară faţă de 2016 (-2.2%, 2.675 unităţi). Cel mai de succes model al mărcii rămâne BMW X5 cu 387 modele livrate (2016: -18.5%, 475), urmat de BMW X1 cu 346 unităţi (2016: +15%, 301), BMW X3 cu 343 (2016:+12.8%, 304) şi BMW Seria 5 cu 372 unităţi (2016: +19.8%, 327). În total, 58% din vânzările din anul precedent au fost modele ale familiei X şi 90% au fost echipate cu sistemul de tracţiune integrală BMW xDrive. Acesta asigură un nivel crescut de siguranţă în condiţii de aderenţă dificilă fără a afecta agilitatea şi experienţa dinamică pentru care marca germană este renumită.

BMW rămâne foarte apreciat în România pentru propulsoarele diesel, 91% din modelele livrate în 2017 fiind alimentate cu motorină. De altfel, BMW este singurul constructor pe piaţă care oferă două catalizatoare pe aproape toate modelele sale, dintre care unul SCR (cu AdBlue) pentru a obţine un nivel al emisiilor deosebit de redus. Rezultatele au fost confirmate de testul revistei germane auto motor şi sport cu măsurători în timpul condusului (RDE). Aceasta a arătat că BMW 520d oferă cel mai mic nivel de noxe dintr-o serie de aproximativ 50 de automobile testate. Cu emisii de numai 28mg NOx per km a obţinut un rezultat cu mai bine de două treimi mai bun decât următorul model evaluat (41 mg NOx per km). Performanţele de consum în combinaţie cu performanţele dinamice sunt argumentul important pentru clienţii Români, BMW oferind pe piaţă propulsoare cu performanţe-record şi cu tehnologie impresionantă, aşa cum este versiunea de trei litri, 6 cilindri în linie şi 4 turbine care dezvoltă un maxim de putere de 400 CP.

În acelaşi timp, BMW se dovedeşte un campion al electromobilităţii. BMW i3 rămâne cel mai de succes model electric din România în contextul unei pieţe tot mai disputate, care a înregistrat mai multe lansări în anul trecut. În total au fost livrate, în 2017, 118 modele BMW i3, ceea ce reprezintă o creştere de mai bine de două ori faţă de anul precedent. BMW i3 se dovedeşte alegerea numărul unu în ceea ce priveşte automobilele electrice pentru programe de car-sharing şi shuttle, ceea ce a contribuit şi la vizibilitatea modelului.

http://adevarul.ro/life-style/auto/cel-mai-bun-an-istoria-bmw-group-romania-1_5a6f3522df52022f75f8359d/index.html

4.2. ANALIZA SI PREVIZIUNEA CERERII

Factorii cererii sunt :
– dorinta – este nevoia unui cumparator de a avea un bun ce ii poate satisface cerinte firesti sau de a-si indeplini aspiratii individuale ce depasesc nevoile de baza ale vietii.
– puterea efectiva de cumparare – capacitatea unei persoane de a achizitiona bunuri si servicii cu bani.
Pe pietele imobilizarilor corporale mobile, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manitesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, si pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele cumparatorilor.
Analiza cererii se bazeaza pe identificarea potentialilor utilizatori pentru un anumit tip de proprietate.

4.3. ANALIZA SI PREVIZIUNEA OFERTEI COMPETITIVE
Factorii ofertei sunt :
– utilitatea – capacitatea unui bun de a satisface o nevoie sau o dorinta a omului, de a sprijini o lipsa. Valoarea amenajarilor depinde de masura in care sunt dorite sau utile unui ocupant, fie ca este chiriasul fie ca este proprietarul.
– raritatea – este data de raportul dintre cerere / oferta prezente sau viitoare pentru o anumita categorie de bunuri. Daca cererea este constanta, penuria de bunuri le face si mai valoroase.
Numarul ofertelor este evident mai mare decat cererea efectiva.

In lunile ce vor urma nu se asteapta modificari semnificative ale conditiilor de piata. Chiar daca vor fi implementate unele masuri pentru stimularea si sustinerea directa a cererii, efectele acestor actiuni nu se vor resimti imediat in piata. Cei mai importanti factori care actioneaza direct asupra pietei specifice sunt raportul venituri-cheltuieli per gospodarie, reflectat in nivelul veniturilor disponibile pentru achizitia de bunuri, structura cheltuielilor gospodariilor, cursul de schimb EURO-RON, politica fiscala si nu in ultimul rand factorul psihologic (incertitudine) cu privire la obtinerea unor venituri stabile pentru o perioada mai indelungata. Avand in vedere cele descrise mai sus, se poate considera ca in prezent piata specifica a autoturismelor in zona analizata este in dezechilibru relativ datorita ofertei marite (manifestate si potentiale) si cererii scazute. In consecinta, avem o piata a cumparatorilor.
Estimarea atractivitatii: datorita caracterului specific al bunurilor de evaluat putem concluziona ca bunul de evaluat are lichiditate medie.

4.4. ECHILIBRUL PIETEI

Cliclul economic a fost clasificat functie de lungimea acestuia, iar cel pe care-l traversam in prezent se incadreaza la categoria” cliclu mediu “ cu o durata intre 4 si 10 ani si cuprinde mai multe faze : criza, depresiunea, inviorarea si avantul. Aceste faze se diferentiaza intre ele prin volumul afacerilor, nivelul preturilor, marimea productiei si numarul somerilor.
Criza este o ruptura temporara, violenta si profunda a echilibrului dintre productie si consum. Piata este dezechilibrata pe toate sectoarele mai ales in Romania unde nivelul de trai este cel mai scazut din Europa.

Riscuri specifice ale pietei in caz de vanzare.
Criza economica si financiara globala poate influenta negativ piata bunurilor mobile evaluat cat si vandabilitatea sa. Se constata tendinta scaderii generala a preturilor de tranzactionare pe piata si scaderea numarului de tranzactii.
Suplimentar se considera ca este necesar de urmat un marketing adecvat si o expunere pe piata corespunzatoare, tinand cont de volumul de unitati existente si de puterea de absortie a pietei in contextul economic actual de scadere a interesului cumparatorilor si de limitare sau chiar stagnare a creditarii catre segmentul vizat de „potentiali cumparatori”.

5. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE

5.1. Evaluarea bunurilor mobile
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii MEI, evaluatorii aplică metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:

5.1.1. Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a bunurilor evaluat cu bunuri similare care au fost vandute/ofertate, luand in considerare elementele de comparatie.

5.1.2. Abordarea prin venit – metoda are la bază ideea că bunurile mobilee evaluate pot constitui o investiţie generatoare de venituri. În acest caz bunurilor mobilee este achiziţionat sub forma unei investiţii, investitorul fiind în principal interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul principal care influenţează valoarea proprietăţii.

5.1.3. Abordarea prin cost – ofera o indicatie asupra valorii, prin intelegerea principiului economic conform caruia un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decât costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.

5.1.1. ABORDAREA PRIN PIATA. METODA PRIN COMPARATIE

Definiţie din Glosarul IVS 2016:
„Abordarea prin piaţă este o abordare în evaluare care oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al căror preţ este cunoscut.”
Abordarea prin piaţă (cunoscută şi sub denumirea de comparaţia directă sau metoda prin comparaţia vânzărilor) este o abordare în evaluare care oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active identice sau similare, al căror preţ este cunoscut. Abordarea prin piaţă este relevantă în cazul în care există informaţii de piaţă suficiente care pot fi verificate; în lipsa acestor informaţii aplicabilitatea abordării prin piaţă poate fi limitată. Abordarea prin piaţă nu se poate aplica pentru evaluarea MEI unicat (specializate); caracteristicile speciale ale MEI unicat transferă comparaţia şi cuantificarea ajustărilor din sfera percepţiilor pieţei, în sfera speculativului.
În mod ideal evaluatorul ar trebui să-şi fundamenteze concluziile pe vânzări de MEI identice; întrucât tranzacţiile cu active identice sunt de obicei rare, se pot utiliza tranzacţiile sau ofertele de vânzare ale unor MEI similare. Comparabilele care prezintă diferenţe majore ale caracteristicilor faţă de cele ale MEI subiect nu pot fi considerate adecvate din cauza ajustărilor prea mari necesare a fi aplicate.
Tehnicile de comparaţie uzuale folosite în cadrul abordării prin piaţă sunt:
– tehnica identificării (potrivirii) directe;
– tehnica asimilării;
– tehnica procentajului din cost.

In cadrul tehnicii identificarii se stabileşte valoarea unei MEI prin comparaţie cu o MEI similară care are un preţ de vânzare cunoscut.
În cadrul tehnicii asimilării, preţurile comparabilelor sunt ajustate pentru a reflecta diferenţele dintre fiecare MEI comparabilă şi MEI subiect. Această tehnică stabileşte valoarea bazându-se pe analiza unor MEI care au parametrii esenţiali apropiaţi ca mărime, dar nu identici (deci MEI similare), folosind ca bază de comparaţie o măsură a utilităţii (mărimea, capacitatea etc.). Elementele de comparaţie recomandate includ, fără a se limita la acestea: originea şi vârsta efectivă, starea (condiţia), capacitatea, caracteristici (accesorii) altele decât capacitatea, locaţia, producătorul, motivaţia părţilor, condiţiile de finanţare, calitatea, cantitatea, data vânzării, tipul de vânzare.
Tehnica procentajului din cost nu este altceva decât stabilirea raportului dintre preţul de vânzare şi costul de nou curent al unei MEI, la data vânzării. Cu date suficiente, un evaluator poate să facă analize statistice şi să stabilească relaţii apărute pe piaţă, între vârstă, preţul de vânzare (ori cel cerut) şi preţul unei MEI noi.

Evaluarea subiectului a fost efectuata prin metoda comparatiilor directe care este cea mai adecvata metoda atunci cand exista informatii privind vanzari comparabile sau oferte similare. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere – oferta pe piata de profil, prezentate in mass-media sau alte surse de informare si se bazeaza pe valorile unitare rezultate in urma tranzactiilor recente sau a intentiilor de tranzactionare. In lipsa tranzactiilor consumate pot fi utilizate si oferte de vanzari in conformitate cu GME 630. Legal indica pertinenta utilizarii ofertelor de vanzare in loc de tranzactii consumate, stiut fiind faptul ca accesul la tranzactii este zero. Intentiile de vanzare nu sunt similare cu termenul “tranzactii” intrucat pot exista diferente considerabile intre o potentiala actiune versus o actiune consumata, piata fiind mediul de interactiune dintre cerere si oferta in contextul economico – social din momentul tranzactionarii.
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unui bun mobile este în relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor bunuri competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe asemanarile si diferentele între active, intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie. Caracteristicile, datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in fisele de calcul tabelar. S-au trecut in revista elementele de comparatie necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor recente. Se prezuma ca ofertele de vanzare analizate sunt conforme cu mentiunile furnizate de catre vanzatori verificarea acestora fiind imposibil de realizat. Au fost utilizate informatii de pe piata locala.
Avand in vedere practica de evaluare in domeniu, se alege comparabila cu cea mai mica corectie bruta.
Piata bunurilor evaluate este suficient de dezvoltată iar informatii despre bunuri similare tranzactionate se pot obtine utilizând băncile de date de pe internet. Preturile de ofertă sau de tranzactionare se vor corecta în sensul compararii caracteristicilor lor cu ale bunurilor evaluat.
Avand in vedere in primul rand relevanta informatiilor culese din piata, evaluatorul considera ca se poate aplica comparatia de piata.
Pentru aceasta au fost luate in considerare un numar mai mare de oferte din care au fost selectate doar 3 comparabile pentru analizarea diferentelor si a califica oferta cea mai asemanatoare cu subiectul analizat. In cadrul fiecarui bun vor fi prezentate toate informatiile care au concurat la valoare de piata. Argumentarea ajustarilor este prezentata o singura data in sectiunea de fata si va explica rationamentul corectiilor dintre oferte si subiect.
Ofertele se regasesc atasate la raport si exprima informatia bruta referitoare la intentiile de vanzare ale diferitelor active care sunt asemanatoare sau in unele cazuri sunt asimilate subiectului evaluat.

Date de intrare pentru evaluare pentru AUTOTURISMUL BMW 323

AUTOTURISM: BMW 323 , este prevăzuta cu 5 uşi, capacitate cilindrica de 2494 cmc, putere maximă de 125 kw, alimentata cu benzina, anul fabricaţiei 1998 şi culoarea bleu met. Dotările opţionale constau în: climatizare, cutia manuala se prezintă în stare buna, a suferit un accident şi are 214.599 km parcurşi.

În cazul unor asemenea MEI nu se pune problema unor ipoteze suplimentare pentru estimarea valorii de piaţă. Toate bunurile de acest fel se evaluează pe ipoteza transferului şi nu există costuri de scoatere de pe amplasament, dezasamblare sau reinstalare.
Din discuţiile cu proprietarul, evaluatorul a concluzionat că era un singur utilizator al autoturismului, că vânzarea s-a redus la un singurul bun mobil şi că nu au fost presaţi de timp.

Toate comparabilele au o bună calitate a întreţinerii, nu au defecţiuni, deci pentru aceste elemente de comparaţie nu sunt necesare ajustări.
La finele analizei, evaluatorul reţine următoarele elemente de comparaţie: vârsta efectivă, starea (respectiv numărul de kilometri parcurşi, calitatea întreţinerii şi existenţa accidentelor/ defecţiunilor), localizarea şi accesoriile (dotările opţionale).
Abordarea care se aplică în continuare este abordarea prin piaţă. În cadrul analizei de piaţă se vor identifica o serie de autoturisme similare, dar care diferă de autoturismul de evaluat, prin mai multe caracteristici.

Ajustarile efectuate s-au bazat pe compararea perechilor de date in masura in care aceasta a fost posibila.
Cea mai pertinenta opinie asupra valorii de piata este atunci cand comparabilele sunt foarte apropiate, cu putine elemente de comparatie care difera.

Pentru BMW 323:

Nr. Crt Marca model Nr. Km An fabricatie Cap. cilindrica cmc Carburant Nr. Locuri Localizare Data oferta
1 BMW 316 280,000 2001 1895 Benzina 5 Bucuresti Iunie 2018
2 BMW 318 225,450 2003 1995 Benzina 5 Timis, TM Iunie 2018
3 BMW 318 153,400 2004 1995 Benzina 5 Bucuresti Iunie 2018
4 BMW 330 135,603 2001 2979 Benzina 5 Braila Iunie 2018
5 BMW 323 284,665 2000 Benzina 5 Timis, TM Iunie 2018
6 BMW 325 130,000 2001 2500 Benzina 5 Bucuresti Iunie 2018
7 BMW serie 3 265,000 2000 2198 Benzina 5 Arad Iunie 2018
8 BMW 320 167,000 2005 1995 Benzina 5 Cluj-Napoca Iunie 2018

BMW 332 214,599 1998 2494 Benzina 5 Bucuresti

S-au selectat din piata urmatoarele 3 comparabile care s-au utilizat in analiza:

Nr. Crt Marca model Nr. Km An fabricatie Cap. cilindrica cmc Carburant Nr. Locuri Localizare Data oferta
1 BMW 316 280,000 2001 1895 Benzina 5 Bucuresti Iunie 2018
2 BMW 318 225,450 2003 1995 Benzina 5 Timis, TM Iunie 2018
3 BMW 318 153,400 2004 1995 Benzina 5 Bucuresti Iunie 2018

GRILA DE CALCUL – BMW 323

Ajustari Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Identificarea bunului mobil BMV 323 BMW 316 BMW 318 BMW 318
Pret 2,800.00 € 3,500.00 € 3,350.00 €
Drepturi de proprietate deplin deplin deplin deplin
Ajustare – € – € – €
Pret ajustat 2,800.00 € 3,500.00 € 3,350.00 €
Tip tranzactie oferta oferta oferta
Ajustare % -10% -10% -10%
Ajustare (EUR) – 280.00 € – 350.00 € – 335.00 €
Pret ajustat 2,520.00 € 3,150.00 € 3,015.00 €
Justificare S-a efectuat o ajustare de -10% la cele 3 comparabile deoarece aceasta este marja de negociere a ofertelor conform preturilor finale de tranzactionare.
Conditii de vanzare la piata la piata la piata la piata
Ajustare (EUR) – € – € – €
Pret ajustat 2,520.00 € 3,150.00 € 3,015.00 €
Justificare Nu este cazul.
PIF 1998 2001 2003 2004
Ajustare % -9% -15% -18%
Ajustare (EUR) – 226.80 € – 472.50 € – 542.70 €
Justificare S-a aplicat o ajustare de -9% pentru comparabila 1, o ajustare de -15% pentru comparabila 2 si o ajustare de -18% pentru comparabila 3.
Pret ajustat 2,293.20 € 2,677.50 € 2,472.30 €
Stare Buna (necesita reparatii la capota-partea dr, aripa dr, far si bara de protectie) buna buna buna
Ajustare € (1,000.00) € (1,000.00) € (1,000.00)
Pret ajustat 1,293.20 € 1,677.50 € 1,472.30 €
Justificare S-a aplicat o ajustare de -1000 Euro pentru toate comparabilele, acestea fiind superioare subiectului, care necesita reparatii estimate la 1000 Euro.
Capacitate/Putere 2982 1895 1995 1995
Ajustare 10% 10% 10%
Pret ajustat 1,422.52 € 1,845.25 € 1,619.53 €
Justificare S-a aplicat o ajustare de 10% pentru toate comparabilele, acestea avand capacitatea cilindrica mai mica decat subiectul.
Locatia Bucuresti Bucuresti Timis, TM Bucuresti
Ajustare % 0% 0% 0.0%
Valoare ajustare € – € 100.00 € –
Pret ajustat 1,422.52 € 1,945.25 € 1,619.53 €
Justificare S-a aplicat o ajustare de 100 Euro pentru comparabila 2, aceasta fiind valoarea aproximativa de transport pana la destinatia subiectului.
Model BMV 323 BMW 316 BMW 318 BMW 318
Ajustare 0% 0% 0%
Pret ajustat 1,422.52 € 1,945.25 € 1,619.53 €
Justificare Nu este cazul. Toate comparabilele fiind de serie 3
Km bord 214,599.00 280,000.00 225,450.00 153,400.00
Ajustare % 10% 0% -10%
Ajustare (EUR) – € – € – €
Pret ajustat 1,560.00 € 1,950.00 € 1,460.00 €
Justificare S-a aplicat o ajustare de 10% pentru comparabila 1, aceasta fiint inferoara subiectului ca numar de kilometri si o ajustare de -10% pentru comparabila 3, aceasta fiind superioara subiectului ca numar de kilometri
Ajustare bruta 1,773.60 € 2,095.00 € 2,184.46 €
Ajustare bruta % 63% 60% 65%
Nr. Ajustari 1 2 2
Opinia: Valoarea de piata 1,950 € echivalent: 9,100 lei
4.6587

Valoare bun evaluat: 1.950 EURO, respectiv 9.100 RON

5.1.2. ABORDAREA PRIN VENIT. METODA CAPITALIZARII VENITULUI

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de către un titular al dreptului. În cazul unei autobasculante, acel venit ar putea fi sub formă de chirie.
Fluxul de venit identificat este utilizat apoi pentru a indica valoarea printr-un proces de capitalizare. Un flux de venit, care este probabil să rămână constant, poate fi capitalizat prin aplicarea unei rate de capitalizare sau multiplicator. Acesta reprezintă câştigul sau „randamentul” pe care un investitor l-ar aştepta sau câştigul teoretic pe care un proprietar ocupant l-ar aştepta să reflecte valoarea banilor în timp, precum şi riscurile şi recompensările proprietarului.
Metoda capitalizării venitului este o metodă prin care venitul din primul an previzionat (aşteptat) se converteşte în valoare, fie prin împărţirea acestuia cu o rată de capitalizare, fie prin înmulţirea venitului cu un multiplu (care este inversul ratei de capitalizare).
Cele două etape ale aplicării metodei capitalizării sunt:
 estimarea venitului anual
 determinarea ratei de capitalizare.

a) Estimarea venitului anual
Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de maşini şi echipamente asemănătoare închiriate.
b) Determinarea ratei de capitalizare

Venit anual / pret vanzare a activului = Rata de capitalizare

Analiza ratelor de capitalizare – analiza de piaţă a activelor comparabile – corectii funcţie de caracteristicile MEI subiect = se poate extrage o rată de capitalizare adecvată.
Venitul net anual din exploatare (VNE) din primul an viitor. VNE este egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.
Rata de capitalizare (c) cuprinde elementele ce influenteaza investitorul; rentabilitatea investiţiei (profitul adus de investiţie), gradul de risc al investiţiei, calitatea investiţiei sau gradul de lichiditate al investiţiei (cât de repede poate fi transformată investiţia în lichidităţi).

In situatia de fata, aplicarea acestei metode a fost imposibila, negasindu-se in piata suficiente comparabile pentru calcularea ratei de capitalizare.

5.1.3. ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost numita si abordarea pin costul de inlocuire net.
Aceasta abordare se bazeaza pe presupunerea ca un cumparator informat nu va plati pentru un activ mai mult decat costul de inlocuire pentru un activ modern echivalent cu aceeasi utilitate ca cea a activului care este evaluat.
Abordarea considera ca valoarea maxima a activului, pentru un cumparator informat, va fi suma curenta necesara pentru a construi sau a cumpara un activ modern cu aceeasi utilitate. Daca activul supus evaluarii este vechi, costul curent de inlocuire trebuie sa fie ajustat/diminuat pentru toate formele de depreciere existente la data evaluarii.
Cand un bun nu este nou, din costul curent brut trebuie deduse toate formele de depreciere care i se pot atribui bunurilor, pana la data evaluarii.

Cost de inlocuire – Depreciere = CIN

Costul de inlocuire reprezinta costul curent al unei proprietati noi, asemanatoare, care are cea mai apropiata utilitate echivalenta cu cea a proprietatii evaluate.
Costul de reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a proprietatii evaluate, utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale.
Costul de inlocuire este deseori, dar nu intotdeauna, mai mic decat cel de reproductie.

Metode de determinare a costului de inlocuire
Exista mai multe metode de determinare a costului curent al unei proprietati:
– Metoda devizului
– Indexarea
– Metoda cost-capacitate

a) Metoda devizului, cunoscuta si ca metoda insumarii, consta in masurarea costului tuturor componetelor individuale ale unui activ. Activul este descompus pe componente astfel incat suma componentelor sa reflecte costul (de nou) al intregului. Sunt incluse toate costurile directe si cele indirecte.
Costurile directe sunt acele cheltuieli cu materialele, cu personalul, precum si cheltuielile normale aferente achizitiei si instalarii unui activ sau grup de active, necesare pentru a le aduce la stadiul de utilizare functionala.
Costurile indirecte reprezinta acele chltuieli care sunt cerute in mod normal de achizitia si instalarea unui activ corporal mobil si care nu sunt incluse in factura vanzatorului.

b) Indexarea este o metoda de estimare a costului de reproductie (de nou) al unei proprietati (nu a celui de inlocuire) in care asupra costului istoric al unei proprietati noi se aplica un indice cronologic al unui cost/pret pentru a transforma costul istoric cunoscut intr-un cost curent.
Atunci cand se face indexarea, indicele se aplica numai asupra costului istoric al unei proprietati, si nu costului initial.

c) Metoda cost-capacitate. Costurile mijloacelor fixe mobile similare variaza exponential in functie de dimensiunea acestora. Aceasta relatie poate fi exprimata matematic astfel:
d)
[(C2/C1)=(Q2/Q1)exp. x]

ESTIMAREA DEPRECIERII

Deprecierea reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluzand factori de natura fizica, functionala, de exploatare si din exteriorul unui activ depreciabil (depreciere economica).
Deprecierea poate ti recuperabila sau nerecuperabila.
Deprecierea recuperabila – orice forma de depreciere care se poate remedia convenabil din punc de vedere economic.
Deprecierea nerecuperabila – depreciere care nu poate fi remediata convenabil din punc de vedere economic, deoarece cresterile in utilitate si valoare rezultate sunt mai mici decat cheltuielile pentru remediere.

Forme de depreciere:
Depreciere fizica
Depreciere functionala
Depreciere economica

Deprecierea fizica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprietati cauzata de utilizare, deteriorari, expunere la diversi agentiatmosferici, suprasolicitare si de alti factori similari.

Deprecierea functionala reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprietati, cauzata de ineficiente sau neadecvari in insasi calitatea proprietatii cand aceasta este comparata cu o proprietate inlocuitoare mai eficienta si/sau mai putin costisitoare, pe care tehnologia moderna a dezvolta-o. Mai simplu spus, pierderea de valoare este cauzata de conditii din interiorul proprietatii. Simptomele care pot indica existenta deprecierii functionale sunt costurile de exploatare excedentare, costul de capital excedentar (cuprins in costul de reproductie), inadecvari, etc.

Deprecierea economica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprietati cauzata de factori economici din exteriorul proprietatii, care reduc cererea de produse si servicii generate de proprietate sau care majoreaza cheltuielile de exploatare ale acesteia (cum ar fi preturi majotate la materii prime, manopera ori utilitati fara o crestere in pretul produsului).

Am aplicat metoda costului de inlocuirenet. Costul de inlocuire net a fost obtinut din oferta de piata a unui bun mobil de aceasi marca, model si tip de fabricatie 2018.

Estimarea costului de înlocuire de nou
Oferta BMW 323: 29.785 € (fara TVA), conform ofertei de la www.bmw.ro, oferta anexata in prezentul raport

Deprecierea fizica a fost estimata tinand cont de durata normala de viata a bunului mobil si starea masinii. Normele legale prevad ca pentru BMW 323 o durata de viata de maxim 12 ani.

MEI evaluat are o stare buna in 2018 si o vechime de 20 ani, ceea ce ne aduce o depreciere fizica de aproximativ 85%, apreciata dupa starea masinii, neputand fii calculata dupa formula pentru ca nu exista reparatii capitale care sa-i mareasca durata de viata:
Df = 1-((Dv-Vef)/Dv)

Dreprecierea economica
Estimam ca o depreciere economica de 35% este pertinenta, avand in vedere ca s-a tinut cont de diferenta de trecere de la EU3 la EU6, cat si diferentele de taxe pentru inmatriculare.

4.6587
B-41-LAW BMW 323
AN FABRICATIE 1998
AN ACHIZITIE 2000
Valoare de nou 29,785.00

Depreciere fizica 85.00%
Depreciere functionala 35.00%
Depreciere economica 35.00%

Valoare EVALUATA EURO 1,890.00
Valoare EVALUATA RON 8,800.00

VCIN bun evaluat: 1.890 EURO respectiv 8.800 RON

6. PREZENTAREA VALORILOR OPINIA EVALUATORULUI

Abordarea prin piata 1.950 € 9.100 lei
Abordarea prin cost 1.890 € 8.800 lei

Pentru reconcilierea rezultatelor, s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a avea siguranta ca datele disponibile, tehnicile analitice, logica, rationamentele aplicate au condus la judecăti consistente. Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvare, precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea metodelor – abordarea pe piata este cea mai adecvata deoarece bunurile mobile sunt similare, ofertele sunt recente, precum si cantitatea de informatii este suficienta si relevanta.
Calitatea si cantitatea informatiilor utilizate in abordarea prin piata sunt suficiente, credibile si relevante.
Precizia – calculele sunt precise, coerente, clare si corecte.
In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:
– valoarea a fost exprimată tinând seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate în prezentul
raport;
– valoarea este o predictie;
– valoarea este subiectivă;
– evaluarea este o opinie asupra unei valori.


Opinia evaluatorului

Procesul de evaluare a constat in aplicarea a trei abordari de evaluare adecvate si anume abordarea prin comparatia de piata, venit si cost. Opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a bunului este cea estimata prin abordarea prin piata – metoda prin comparatie. Tinând cont de scopul evaluării, de evolutia preturilor si de caracteristicile bunurilor evaluate, evaluatorul propune ca valoare de piata:

Bun mobil evaluat Valoare evaluata Lei Valoare evaluata Eur
Autoturism BMW323 9,100 1,950

TOTAL 9,100 1,950

Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil pret care va fi platit pentru bunuri sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definitie a valorii.
Valoarea estimată este subiectivă. Ea este rezultatul analizelor evaluatorului si se bazează pe ipotezele si ipotezele speciale enuntate în raport.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data evaluarii in care are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pietei bunurilor mobile si scopul prezentului raport.
Estimarile facute s-au bazat pe cercetările si pe informatiile care au fost furnizate, evaluatorul nu garantează indeplinirea exactă a acestora datorită modificărilor majore ce pot interveni pe piată într-un interval scurt de timp sau a situatiilor speciale ce pot interveni în tranzactia unui activ. Astfel, valoarea estimată în urma evaluării activelor trebuie considerată ca fiind ,,cea mai buna estimare”, a valorii proprietătii în conditiile date de definitia valorii de piata, asa cum apare ea în Standardele ANEVAR in vigoare.

Criteriu Abordarea prin piata Abordarea prin cost
Adecvarea ++ ++
Precizia ++ +
Calitatea si cantitatea informatiilor ++ +

Evaluator EPI, EBM:

Nicoleta Ungureanu,
Membru titular ANEVAR
Legitimatie nr. 18021

7. ANEXE :
1. Fotografii ale bunurilor evaluate
2. Comparabile
3. Acte

Anexa 1 – Fotografii bun evaluat :

ANEXA 2 – COMPARABILE:

COMPARABILA 1:

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-316-ID7GtYa5.html#88eaff6907


COMPARABILA 2:

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-318-ID7Gugaq.html#51153cf154


COMPARABILA 3:

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-318-ID7GoLPX.html#1cddc88498

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-330-ID7GtVEZ.html#16768ffd13

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-323-ID7Gu3JR.html#6894eef36e

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-325-ID7Gty3M.html#bbec7c2cd4

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-ID7GtCd6.html#bbec7c2cd4

https://www.autovit.ro/anunt/bmw-seria-3-320-ID7GqSNF.html#bbec7c2cd4


OFERTA BMW:

Pret fara TVA: 36 771 Euro – 19% = 29 785 Euro

https://www.bmw.ro/ro/ssl/configurator.html#/8E31//F30/esl/new/


Anexa 3 – Acte: